양도소득세 계산기
부동산 매도 시 보유기간과 비과세 요건에 따른 양도소득세를 계산해보세요.
입력값
보유기간: 약 5.0년
※ 장기보유특별공제·세율 구간은 참고용 근사치입니다. 실제 세액은 국세청 홈택스에서 확인해주세요.
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이 계산기, 언제 쓰나요?
부동산을 팔아 생긴 차익에는 양도소득세가 부과되며, 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 신고·납부해야 합니다. 이 계산기는 보유기간, 1세대 1주택 비과세, 다주택 중과 여부를 반영해 양도세와 지방소득세를 계산합니다.
매도 시점(보유 2년·거주 2년 경과 여부)에 따라 세액이 크게 달라지므로, 매도 전에 세 부담을 비교하는 용도로 활용하세요.
참고 세율·요율표
2026년 7월 기준
양도소득세 기본세율 (2026년 기준)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | — |
| 1,400만 초과 5,000만 이하 | 15% | 126만원 |
| 5,000만 초과 8,800만 이하 | 24% | 576만원 |
| 8,800만 초과 1.5억 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 1.5억 초과 3억 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 3억 초과 5억 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 5억 초과 10억 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억 초과 | 45% | 6,594만원 |
조정대상지역 다주택 양도 시 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 가산 (2026.5.10 이후 양도분).
법령·규제 근거
2026년 7월 시행 기준으로 정리했습니다. 이후 개정될 수 있어요.
- 소득세법 §89, 시행령 §154
1세대 1주택(보유 2년, 조정대상지역 취득 시 거주 2년)은 양도가액 12억원까지 비과세됩니다.
- 소득세법 §104
기본세율은 6~45% 8단계 누진입니다. 보유 1년 미만 70%, 1~2년 60% 단일세율이 적용됩니다.
- 다주택 중과 유예 종료 (2026.5.10~)
조정대상지역 내 다주택자 양도 중과 유예가 2026년 5월 9일로 종료되어, 이후 양도분부터 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과세율과 장기보유특별공제 배제가 적용됩니다.
- 소득세법 §95 (장기보유특별공제)
1세대 1주택은 보유·거주 각 연 4%씩 최대 80%, 그 외는 보유 연 2%씩 최대 30%를 공제합니다 (중과 대상은 배제).
함께 알아두면 좋은 용어
자주 묻는 질문
Q1주택인데 양도세를 내야 하나요?⌄
1세대 1주택으로 2년 이상 보유(조정대상지역에서 취득했다면 2년 거주까지)했다면 양도가액 12억원까지 비과세입니다. 12억원을 넘으면 초과분에 해당하는 양도차익에만 과세됩니다.
Q단기 보유하면 세금이 훨씬 많나요?⌄
그렇습니다. 보유 1년 미만은 70%, 1~2년은 60% 단일세율이 적용됩니다. 2년 이상 보유해야 6~45% 기본 누진세율이 적용돼 부담이 줄어듭니다.
Q장기보유특별공제는 얼마나 되나요?⌄
1세대 1주택은 보유·거주 각각 연 4%씩 최대 80%를 공제받습니다. 그 외 부동산은 보유 연 2%씩 최대 30%입니다. 다만 중과 대상 다주택은 공제가 배제됩니다.
Q다주택 중과가 부활했다던데요?⌄
조정대상지역 다주택자 양도 중과 유예가 2026년 5월 9일로 종료됐습니다. 이후 양도분부터 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제도 배제됩니다.
Q필요경비로 뭘 넣을 수 있나요?⌄
취득세·중개보수 등 취득 부대비용과 샷시·발코니 확장 같은 자본적 지출을 공제할 수 있습니다. 도배·장판 등 수익적 지출은 원칙적으로 제외됩니다. 증빙(세금계산서·계약서)을 보관해야 인정됩니다.
주의사항
- 취득가액에는 취득세·중개보수 등 취득 부대비용을, 필요경비에는 자본적 지출(샷시·발코니 확장 등)을 포함할 수 있습니다.
- 같은 해에 다른 자산 양도차익이 있으면 합산 과세되어 세율 구간이 올라갈 수 있습니다.
- 이 계산기는 참고용 근사치입니다. 실제 신고 전 국세청 홈택스 모의계산 또는 세무사 상담을 권합니다.